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戸田市都市再開発方針案策定委員会

掲載日:2018年1月24日更新

 戸田市における都市再開発方針案について、戸田市都市再開発方針案策定委員会により

 検討を進めています。会議の内容等については、次のとおりです。 

都市再開発方針とは

 都市再開発方針は、市街地における再開発の目標や既成市街地の各種施策を長期的

 かつ総合的に体系付けたマスタープランです。

第1回 戸田市都市再開発方針案策定委員会

【日時】2016年(平成28年)9月30日(金曜日)午前10時00分から

【場所】戸田市役所、5階、503会議室

【内容】第1回会議録 [PDFファイル/242KB]

【議事録テキスト表示】

会議録

項目

内容

出席者氏名

(委員)

委員長:深堀 清隆、副委員長:金子 泰久

石田 真由美 、内山 敏哉 、川辺 隆浩 、山老 英巳 、早川 昌彦 、山上 睦只

山崎 康之

傍聴者1名
事務局

まちづくり推進課

浜野、小國、小坂、末永、大手

議題

(1)都市再開発方針の見直しの背景と目的

(2)見直しの基本的な方向性について

(3)都市再開発の基本方針(案)について

発言内容

(1)都市再開発方針の見直しの背景と目的

意見なし

 

(2)見直しの基本的な方向性について及び(3)都市再開発の基本方針(案)について

(委員長)立地適正化計画についての戸田市の考え方があると良い。

(事務局)現時点では、資料1の5ページで制度の概要を説明している。3駅周辺がポテンシャルも高く立地適正化計画においても都市機能誘導区域となることを見込んで基本方針(案)を作成している。また、基本方針(案)(2)における工業系用途地域への居住コントロールについては、資料2の20ページの住工混在状況をもとに作成している。

(委員)基本方針(案)(2)では、工業系用途地域に限定した記述になっている。現在、立地適正化計画は検討段であるため、文言の整理をお願いする。

(委員長)住宅や工業系用途地域のそれぞれの方向性を述べたのち、住工の共存や工業系操業環境の保全もしくは住宅用途への誘導の可能性を述べたほうが良い。

(事務局)工業系用途地域において地区計画やまちづくり協定を活用しきれていない。住宅と工業系用途地域の良好な環境について、まちづくり協定等も含めて述べるようにしたい。

(委員)立地適正化計画は工業専用地域のみ、居住誘導区域に指定してはいけないということだったか。

(委員)工業専用地域はそもそも住宅を建てられない地域であるため、居住誘導区域には指定できないが、戸田市内には工業専用地域は指定されていない。立地適正化計画は、現在、方針や骨格を検討している段階であり、来年度から区域の線引きを行う予定である。恐らく、工業系用途地域は、居住誘導区域外になると考えているが、駅近くの工業系用途地域については、どう整理するかが課題となっている。

(委員)制度上、居住誘導区域の最大指定範囲は、市街化区域全体ということか。

(委員)そのとおりである。

(委員)用途地域の図面がないため、どこの事を述べているかわからない。

(事務局)資料2の27ページに都市計画図を記載している。

(委員)専門用語や短縮用語を使用するのをやめるか、補足して欲しい。今回の基本方針(案)について、現行の基本方針に沿って行ってきた取り組みの結果、どのような経緯で今回の基本方針(案)を作成したのか説明してほしい。また、資料2の10ページの総人口の推計と将来展望について、2015年時点で戸田市の人口は、社人研の2015年の推計値をすでに上回っていることを念頭に置き、今後の議論を進めていただきたい。

(事務局)現行の基本方針と比較すると、基本方針(案)(1)については、立地適正化計画を含めた考え方を示している。(2)については、先ほど意見があった工業系用途地域の住宅の考え方を修正して整理し直す。(3)については、長期未着手事業についても記載するようにしている。(4)については、都市防災方針や近年の気候変動を考慮して記載している。(5)については、現行では沿道型商業についての記載をしているが、沿道型商業については(1)で整理し、都市の低炭素化について記載するようにしている。

(委員)Pdcaサイクルのような形で、現行の基本方針について評価をし、その評価結果をもとに基本方針を作成すべきではないのか。極端な話、評価結果次第では文言については現行のものと同じでも良いと考える。

(委員長)文言が一緒というのは極端ではあるが、評価の達成度や過去の状況についての評価が必要ではないかという事だと思う。

(委員)現行の都市再開発方針の成果としては、北戸田駅東1街区の市街地再開発事業、1カ所のみである。また、見直しする必要性については、社会情勢の変化、国の法改正のほか、資料1の3ページに埼玉県の見直し要領の一部抜粋しか記載がないが、恐らく見直し要領の前段には、見直す必要性や経緯についての記載があるはずである。それを踏まえ、今後本市の都市再開発方針はどうあるべきかについて、議論していただければと思う。

(委員長)現行方針の評価について、この基本方針のための全体的な評価はしていなくても、個別の事業への評価はそれぞれの事業で行っているはずで、それを踏まえて検討を進めるという説明があればよく、メインの基本方針のありかたを議論するところにもっていきたい。方針案は、個別事業を評価された上で作成されたものであるということでよろしいか。

(事務局)個別の事業については、事後評価を行った上で作成しており、その方向で議論を進めていただけたらと考えている。

(委員)戸田市として再開発方針をもとにこれまでどのような事業をしてきたのか、市民に説明できるようにはしておいてほしい。

(委員)基本方針(案)の(3)について、長期未着手の事業の検討とあるが、検討で終わらず、手法等の方向性を示してほしい。

(委員)県の土地区画整理事業の見直し指針に基づき、今年度から大字美女木向田地区の見直しを検討している。基本方針は、推進すべき内容を主旨であると考えられるため、見直しというネガティブな内容について基本方針(案)には記載すべきではないのではないか。

(委員長)長期未着手事業の見直し自体を記載するかどうか、また、記載するのであれば見直しの手法まで示して記載するかどうかの2つの議論がある。

(委員)長期未着手の箇所は、工業地域内で、倉庫が林立している場所だったかと思う。明確に方向性を示せないのであれば、基本方針(案)への書き方を考え直す必要がある。

(副委員長)基本方針(案)(3)のタイトルが都市基盤整備の促進となっているため、そもそも長期未着手については、事業の方向性が見えていないので、この中には記載すべきではないと感じる。

(委員)促進というタイトルなのに、必要に応じてと記載があるのは違和感がある。長期未着手事業についての説明が必要なのではないか。

(委員長)市民に向けての説明が必要であるという意見と、(3)の中に記載すべきではないという意見が出ている。タイトル自体を促進にこだわる必要もないと感じる。

(事務局)資料1の6ページにおいて整理しているが、基本方針(案)は、戸田市の特性からみた課題に対応して作成している。長期未着手については、削除する方向で考えていきたい。

(委員長)まだ決定しなくて良い。個人的には、むしろ長期未着手については記載した方が良いと感じている。一般論として、他の手法も踏まえ検討すると記載して良いのではないか。

(委員)この基本方針(案)は、都市再開発方針の基本方針で良いのか。市街地開発事業全体まで拡大して検討する必要があるのか。

(事務局)埼玉県の見直し要領に、2項地区については、「市街地再開発事業、土地区画整理事業等の面的整備事業と都市施設などの個別整備事業に加え、地区計画等の規制誘導手法等を活用し総合的な整備が図られるような地区として選定する。」とあり、選定の上では、広い範囲の事業が対象となるということを挙げた上で今回の基本方針に基づいてどう抽出していくかを考えていくこととしている。

(委員)広い意味での再開発を対象としている。なぜ見直しを行うかについては、法的根拠はないが、概ね10年を目処に見直すことが多い。戸田市では、2004年(平成16年)に現行の都市再開発方針を策定しており、策定してからのこの10年は社会情勢としても東日本大震災や、立地適正化計画など様々変化しているため見直しを行っている。

(委員長)見直しを行うという表面的な事だけではなく、背景も含めて、今回の見直しの必要性を説明する必要がある。

(副委員長)基本方針(案)(4)について、危険性が高い地域と記載があるが、そういった地域も、都市再開発方針の区域の対象にするのか。

(事務局)危険性が高い地区としては川岸地区であるが、川岸地区のまちづくりを進めていく意味合いも含めて基本方針(案)に記載している。都市再開発方針の区域として定めるかは今後検討する。

(委員長)基本方針(案)は2項地区や検討整備地区の方針の事ではなく、戸田市全体に対する方針である。特定の地区については、次回以降の議題である。

(委員)基本方針(案)の(4)の「さらに」以降について、雨水排水施設用の整備は、土地区画整理事業だけでカバーできるのか。

(委員)排水機能の向上には繋がるが、土地区画整理事業だけですべてカバーできるわけではない。

(委員)公共下水道整備も追加してはどうか。戸田市全体の話であれば、公共下水道整備の促進にもつなげることができる。

(委員)基本方針(案)の(5)について、再生エネルギーの有効利用等の方向性があれば記載しても良いが、そういう方向性がなければ記載しなくても良いのではないか。

(事務局)風力発電等、市役所でも行っているため、20年先を見越した検討として記載している。

(委員長)公共交通についての扱いや対応についても記載しておく必要があるのではないか。

(事務局)道路交通安全については近年見直した計画があるが、公共交通道路網については計画がないため、今回の案には記載していない。

(委員長)都市部については、自動車を抑制し歩行者・自転車を中心にした都市構造にするということが立地適正化計画にも記載されると思うので、都市再開発方針にも記載して良いのではないか。

(委員)立地適正化計画と一緒に、来年度から公共交通についての計画を検討する予定である。そのため、現時点では、明確な表現は避ける必要があるが、都市再開発方針においてどのように触れるかについては、今後事務局と調整する。

(委員)自転車レーンの整備計画は、既存のものがあったと思う。道路を整備することに限らず、既存の計画でも、都市再開発方針に盛り込むことが可能なのではないか。

(委員長)立地適正化計画は、国の方針として、作成する必要性があるものである。立地適正化計画という文言だけではなく、立地適正化計画による方向性についても記載すべきである。また、現行の基本方針の(5)に沿道商業集積とあるが、戸田市においては、拠点となる駅周辺地区に商業を集積するだけではなく、実態としては道路沿道においても商業施設が集積している。実態に合わせて、現行の(5)も今回の基本方針(案)に残しても良いのではないか。

(事務局)基本方針(案)の(1)において、立地適正化計画におけるという表現が良くなかったが、本来ここで述べるようにしているため、表現を見直したい。

(委員)基本方針(案)については、どのように作成したか、逐条解説のようなものがあった方が良いのではないか。

(委員)基本方針(案)の(1)において、定住促進とあるが、何を想定しているのか。また、(2)の住民等と連携についても、何を想定して記述しているのか。

(事務局)(1)定住促進については、法的なものだけでなく、民間開発も含めたことで想定している。(2)住民等と連携については、地区計画や地区まちづくり協定など規制誘導手法を活用した整備を想定している。

(委員長)住民等と連携については、連携だけではなく住民主体のルール作り等、手法がイメージできるような表現があった方が良い。それについては、新曽中央地区だけではなく、住工混在地区でもそういった取組みの姿勢を示すことが重要ではないか。新しい方向性を決めることで発生する問題に対する取り組み、例えば、都市型マンションを立地させることにより景観が乱れることへの対応など、具体的な対策は別として、「秩序」等を文言として表現してほしい。また市街地に混在している景観資源を保全することで良好な住環境を形成できると考える。

(委員)新曽中央地区は、地区計画を活用した基盤整備を進めているということであるが、長期未着手である市街地開発事業については地区計画等の手法を含めて検討する等の表現にしてはどうか。

(委員)言葉の定義について、基本方針(案)の(4)の「共同化」と「協調建替え」の違いについて説明してほしい。

(委員長)今回の検討会で色々と意見が出たが、次回以降の検討について、どのようなことを検討するのか説明してほしい。

(事務局)方針について色々と意見をもらったため、それらの意見を含め、改めて基本方針(案)とともに、本来予定している、再開発を促進すべき地区の設定についても提示したいと思っている。

第2回 戸田市都市再開発方針案策定委員会

【日時】2016年(平成28年)11月11日(金曜日)午前10時00分から

【場所】戸田市役所、5階、503会議室

【内容】第2回会議録 [PDFファイル/305KB]

【議事録テキスト表示】

会議録

項目

内容

出席者

(委員)

委員長:深堀 清隆、副委員長:金子 泰久

石田 真由美、内山 敏哉、行広 謙三(川辺 隆浩代理)、山老 英巳、早川 昌彦、山上 睦只、山碕 康之

傍聴者0名
事務局

まちづくり推進課

浜野、小國、小坂、末永

議題

(1) 都市再開発の基本方針(修正案)について

(2) 地区の抽出について
発言内容

議題3(1) 都市再開発の基本方針(修正案)について

(事務局)(資料1、1-2について説明)

(委員)基本方針に、見直しの背景、都市計画方針の位置づけ、戸田都市計画の区域範囲も記載すべきではないか。

(事務局)埼玉県の都市再開発の方針に関する見直し要領(以下、「見直し要領」)において、見直しの背景が記載されており、都市計画の区域の範囲等については、基本方針の本文ではなく都市計画を決定する際の理由書に記載する予定である。現在、埼玉県において、都市再開発方針の記載方法等を定めたマニュアル(以下、「マニュアル」)を作成中であるため、最終的にどこに記載するかはマニュアルに従いたいと考えている。

 (委員長)見直しの背景をどこに書くのか、制約はあるのか。

 (事務局)ないと考えている。

 (委員長)(見直しの背景を基本方針の前文に記述しても良いと考えるが、このことについて、意見はあるか。

 (委員)事務局の補足であるが、埼玉県としては、各市町村から提出される書類の統一性を考え、今年度内を目途にマニュアルを作成中である。今後、各市町村へマニュアル(案)について意見照会する予定なので、その中で意見を出していただきたい。

(委員長)それを踏まえると、この議論は先送りしてもよいのではないか。

(委員)マニュアルが作成されないと基本方針が修正される可能性がある中で、次の議題に進めるのか。

(委員)埼玉県としてのフォーマットが示されることは分かったが、戸田市として都市再開発をどのように考えるか、思いやイメージなど見直しの背景をしっかり持つべきではないか。また、最初に基本方針を決めるのでなく、ボトムアップしていく部分である地区の抽出について、先に議論する方が現実的と考えるが、事務局の考えを伺いたい。

(事務局)見直しの背景等は、前文に記載することでもよいと考えている。また、進め方については、まず、(1)から(5)までの各方針の考え方についてご審議いただき、その各方針に従い地区を抽出し、抽出された地区の重ね合わせ等により地区を絞り込むことで、地区の選定を進めていきたいと考えている。

(委員)基本方針に見直しの背景が記載されていないと、都市計画決定の際の説明に差支えがあるのではないか。事務局として見直しの背景を今後記載する考えを示せば、各委員が納得して議論を先に進めることができるのではないか。また、埼玉県が示すフォーマット以外の部分もしっかり押さえておかないと、都市計画決定する際の説明が難しいのではないか。

(委員)基本方針は、前文と(1)から(5)の全部含めたものと理解している。また、前文が決まらないと各方針と齟齬が生じるところもあると思う。見直しの背景等の記述については、事務局が示した見直し要領を根拠に本方針へ記載する必要があると述べたが、今後整理するということであればそれでよい。

(事務局)見直しの背景や目的は、しっかり整理したい。また、埼玉県においては、本会議における議論を踏まえて、今後のマニュアル作成を進めていただきたい。

(委員長)本会議においては、基本方針のあり方について本質的な議論をし、方針や地区を定めることとし、形式については、後で示されたフォーマットに従って決定するということでよいと考える。

(委員)(2)「良好な住環境を有する住宅地の形成」の後段について、「工業系用途地域」と、「良好な住環境の形成」がミスマッチであり、都市マスタープランとも相反するため削除するのがよいのではないか。

(事務局)表現が適切でないかもしれないが、現在、工業系用途地域だとしても、都市マスタープランの将来構造における住宅地を中心とした市街地であれば、将来的には良好な住環境の形成を目指すことを意図している。

(委員長)必ずしも用途地域の括りで方針立てているのではなく、地区の抽出の考え方を決める方針として、広い意味での住環境における住工混在に関する考え方が書かれていると思うが、なにか適切な表現があるか。

(委員)主語が工業系用途地域と限定されているため適切でないと考える。主語を限定しない、或いは事務局から説明のあった意図を文書表現で明確にできれば、削除する必要はないと考える。

(事務局)適切な文書表現への変更を検討する。

(委員)(1)「複合的都市機能の誘導による拠点形成」において「都市型住宅の供給」とあるが、市が供給するのでなければ、例えば「誘導」等、違う表現に置き換えたほうが、誤解が生じないのではないか。また、(4)「安全・安心に暮らせる市街地の形成」について、後段「浸透貯留機能」とあるが、公共建築物の整備に対して「浸透」という言葉に違和感があるのだがどうか。

(事務局)(1)については、ご指摘のとおり誘導等に修正したい。(4)については、公共施設においても、最近のゲリラ豪雨対策として、浸透又は貯留機能の強化を進めているため、この表現とした。

(委員)浸透とあえて限定せず、貯留施設等とするのがよいのではないか。

(委員長)浸透機能は、ゲリラ豪雨対策として重要なことと考えられるため、この表現でよいと考えるが、事務局でもう一度表現について検討してほしい。

(事務局)了解した。

(委員)(5)「都市の低炭素化の推進」において「風力発電設備」とあるが、実現性を考えると、個別に掲げる必要があるのか。

(事務局)再生可能エネルギーとは何かを具体的にイメージしやすいように例として掲げており、庁舎敷地内でも実績はあると考えていた。

(委員長)再生可能エネルギーを、市の政策としてどのように進めていくか、実態や将来的な可能性を踏まえて表現すべきではないか。

(事務局)これらは、土地区画整理事業等の面的整備の促進と併せて進めていく考えであるが、表現については、検討したい。

(委員)(1)において、土地の高度利用という視点を加えた方がよいのではないか。

(委員)以前の都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(以下、「整開保」)の中では、市街地の密度について記載されていたが、現在その表現が廃止されている。「再開発」が、狭義の意味、つまり市街地再開発事業のみであれば、「特に一体的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区」(以下、「2項地区」)の選定につながる表現として加えることも考えられる。しかし、実際には、現計画の2項地区である北戸田駅東1街区は竣工し、検討整備地区しか残っていない現状を、どのように考えるかだと思う。

(事務局)この後、2項地区選定の考え方を示す中で、3駅周辺の高度利用の状況を確認するが、高度利用を進めていくべきという考えまでは掲げていないので、今のところ、具体的に方針の中で掲げることは難しいと考える。

(委員)駅周辺については、高度利用されていない状況が見受けられるが、今後、駅周辺の高度利用を図るため、容積を有効に使い、機能の集積を進めていくかどうかは重要であると考える。再開発は、防災性の強化や土地の高度利用を図ることが目的でもあるので、方針に記述するかは別として、方向性としては持っておいた方がよいと考える。

(委員長)2項地区の選定で使っている高度利用に関する情報を踏まえると、高度利用をどう考えるか問われていると思う。今後2項地区の議論をする中で方針(1)にどのように表現するか考えてもよいと思う。今の議論は高密度ということだけでなく、機能的な意味も含めての高度化ということか。

(委員)市として、どのような整理をするか検討しておいた方がよいと思う。

(委員)各方針において、「拠点地域」という言葉を使っているが、都市マスタープランに記載されている拠点地域と、立地適正化計画を睨んだであろう拠点地域では違う意味合いなので、表現を変えた方がよいのではないか。

(事務局)表現について、整理したい。

 

議題3(2)地区の抽出について

(事務局)(資料2について説明)

(委員)方針(1)に基づく地区の抽出について、抽出結果として建物高さについて整理されているが、戸田駅西口駅前地区において、現在商業施設が完了しているものが反映されていないため、修正が必要なのではないか。

(事務局)戸田駅西口駅前地区において、修正する。

(委員)10メートルの高さ根拠は何か。高度利用を図る根拠の数値となり得るか。

(事務局)高さが10メートルを超える建築物を中高層建築物と呼んでおり、北戸田駅、戸田駅前の地区計画でも高さの最低限度となっているため一つの基準として設定した。

(委員)戸田市の場合、絶対高さ型の高度地区という都市計画で位置づけたものがあり、住居系用途地域では、25メートル、工業系用途地域では、30メートル、35メートル、一番高い商業系用途地域で45メートル、駅環状内の商業系用途地域では、絶対高さが適用除外となっている。10メートルというのは、低いのではないか。

(事務局)商業系用途地域ならば、目標としてそのような考えもありうる。しかし、10メートルを基準としても、これに到達していない状況がほとんどである。

(委員)北戸田駅や戸田駅前地区では、地区計画で高さの最低限度が10メートルと定められている。建物が更新されれば、地区計画を遵守した場合、10メートル未満のものがなくなる。現時点で、駅環状内でどのくらいの高さのものがあるのかが把握できれば、今後、資料として生きてくるのではないか。データ整理可能ならば、お願いしたい。

(事務局)データを整理する。

(委員)方針(1)に基づく地区の抽出において、既存商業地に関して特に重点的に進めるべき地域等に関して定めがないとしているが、その点について確認したのか。

(事務局)幹線道路沿道の既存商業地域については、既存商業等をどう集約していくのか、これからどのように発展させていくのかという方針が、現時点ではないということを確認した上で特定の地区は抽出しないという形で整理している。

(委員)現在の商店会の状況を考えると、重点的に進めていく地区はないだろうと推測できる。

(委員長)既存商業地が、今後立地適正化計画の拠点を考えていく際のポテンシャルの一つであるという考えがなければ、抽出する必要はないのではないか。

(委員)今後、立地適正化計画が検討される上で、「特定の地区として抽出を行わないものとする」という表現があると、拠点地域を検討していく際に差し支えが生じるので、修正をお願いしたい。

(委員長)幹線道路沿道の既存商業地域における地区抽出の文言を修正したほうが良いという意見があるが事務局としてはどうか。

(事務局)この文言がなくても、前段落の文言でカバーできるので、削除する方向で考える。

(委員)2項地区の設定について、戸田駅東口が抽出されているが、新曽第二土地区画整理事業の進捗を踏まえると10年以内の整備は難しいのではないか。

(委員)関連して、新曽第一土地区画整理事業区域内の準工業地域の部分も2項地区として抽出されているが、事業完了予定が2013年度(平成35年度)から延びることが見込まれている実情を考えると、2項地区とすることは難しいのではないか。

(委員)地区を絞り込む際は、事業進捗等の整理を踏まえることが必要である。

(委員長)10年以内というのが、やるつもりでよいのか、事実上難しいものも入れてよいのかは、判断が求められる。

(事務局)見直し要領に、目標年次として概ね10年先とすると記載してあるため、努力目標でよいと考えている。

(副委員長)ここでの10年先とは、完成を指しているのか。

(委員)法的には明記されていない。なお、国からの通達では、2項地区を定めた際には、概ね5年以内に実施が予定されている事業計画の概要等を必要に応じて定めるものとするという表現がある。

(委員)現行の都市再開発方針でも、「概ね5年以内に事業着手が見込まれる地区」として北戸田駅東1街区が抽出されている。今回も、同様の考えとすると、土地区画整理事業区域内で概ね5年以内に他の事業の着手は難しいと考える。

(事務局)広義の意味での再開発の事業着手としては、既に土地区画整理事業が施行中であるため、着手していると考えている。

(委員)一般の市民の方が整備目標年次をどのように捉えるかも重要であると考えるが、どのように捉えるか。

(委員)10年以内に完成と捉える。

(委員)市民目線は大切視点である。その点も含め私もその意見と同じである。

(委員長)5年以内の着手に関して何か根拠があるか。

(委員)国からの通達に、2項地区を定めた際には、概ね5年以内に実施が予定されている事業計画の概要等を必要に応じて定めるものとするという表現がある。なお、現在作成中のマニュアルでも定める予定である。5年、10年というのは、一つの目安であり、あまりにも現実離れしていなければ目指していくということでよいと考えるが、そのあたりは各市の考えでよい。

(委員)新曽第一地区、第二地区の土地区画整理事業については、実際には延伸するかもしれないが、事業計画に事業の完了年次を定めている。そこを書き下せれば、土地区画整理事業についても、方針に定めることは問題ないと考える。

(委員長)2項地区の捉え方については、以上の議論を踏まえ、今後整理することが必要である。その他、意見はないか。

(委員)方針(2)「良好な住環境を有する住宅地の形成」に基づく住工混在の地区結果を見たとき、地区の状況が大きく異なる地区がある。数値だけではなく、各地区の特性も考慮した上で、抽出していくべきではないか。

(委員長)同様に、その他の各方針においても、数値やフローチャートによる機械的な抽出に加え、地区の実態を考慮して判断すべきではないか。

(事務局)判断材料について、整理していきたい。

(委員)2項地区等の選定方法について、新曽中央地区は西部から整備を進めている現状や、主に民間の力で地区の整備が進んでいくことも踏まえて2項地区等の指定については再度検討されたい。

(委員長)了解した。

(委員)財政的な立場として、現在進捗中である事業でもなかなか予算がつけられない状況を踏まえ、地区設定されれば事業が必ずできるという誤解が生じないようにしてほしい。

(事務局)了解した。

(委員長)方針(4)「安全・安心に暮らせる市街地の形成」において、市の方針として雨水排水施設や貯留施設の整備を方針づけることは重要と考える。また、特定の整備地区について、内水ハザードマップを踏まえて設定しないという考え方もよいと考える。しかしながら、そもそもこの方針について、都市再開発の方針として打ち出すべきであるのか。都市再開発の方針でなく市のメインの方針の中で方針づけることではないのか。

(委員)再開発を広義に捉えると整開保と重複する部分がでてくる。今後示されるマニュアルを踏まえ、防災や地球環境に関する表現を整理してもらいたい。

(事務局)了解した。

(委員長)公共交通については、基本方針と地区の抽出条件を分けて考えないと、本方針の論理が見えにくくなる。例えば、基本方針に公共交通を位置づけておきながら抽出条件には入っていない、という指摘が懸念される。浸水の問題も同様である。したがって、基本方針とフローチャートの関係性を明確にしておかなければならないと考える。今回、2項地区(案)、要整備地区(案)について、いろいろな意見があったが、今後の対応について事務局から説明をお願いしたい。

(事務局)今回のご指摘や今後示されるマニュアルを踏まえて、資料1の都市再開発の方針(修正案)を修正し再度提示する。また、資料2については、他の条件・課題が見える形で修正したいと考えている。

(委員長)修正された2項地区(案)、要整備地区(案)が、期間内には最終案として事務局から示される予定か。

(事務局)最終的には立地適正化計画との整合性を図ることから来年度になる予定である。基本的な考えとして、次回示す案で整理をしていただければと考えている。

第3回 戸田市都市再開発方針案策定委員会

【日時】2017年(平成29年)2月14日(火曜日)午前10時00分から

【場所】戸田市役所、5階、503会議室

【内容】第3回会議録 [PDFファイル/141KB]

【議事録テキスト表示】

会議録

項目

内容

出席者氏名

(委員)

委員長:深堀 清隆、副委員長:金子 泰久

石田 真由美、内山 敏哉、川辺 隆浩、松本丈也(山老 英巳 代理)、早川 昌彦、山上 睦只、山碕 康之

傍聴者0名
事務局

まちづくり推進課

浜野、小國、小坂、末永

議題

(1) 再開発を促進すべき地区等の設定(修正案)について

(2) 都市再開発の方針(たたき台)について

発言内容

議題3(1) 再開発を促進すべき地区等の設定について(修正案)

(事務局)(資料1について説明)

(委員)34ページのb-2とd-1の間が少し空いているが、これはどのような意図があるのか。

(事務局)b-2について、環状線内に囲まれた範囲であり、道路の中心線を結んでいる。一方、d-1について、準工業地域であるため、沿道の近隣商業地域は外してあるため、その部分が空いている形となっている。

(委員)資料1に都市計画図を掲載した方が、わかりやすいのではないか。

(事務局)第1回で参考資料として提示していたため、本資料にも加える。

(委員)34ページb-2において、戸田駅東口駅前地区を含む新曽第二土地区画整理事業が2027年度(平成39年度)に完了予定としているが、現在の使用収益率は20パーセントに満たないほど低いので、同地区を再開発促進地区として設定しても問題ないか。仮に設定するとしても、新曽第二土地区画整理事業が計画変更され、延長されることがありうる。そうなると、それに伴い、再開発方針も変更することになるのか。

(事務局)新曽第二土地区画整理事業については、前年度に事業計画を変更し、2027年度(平成39年度)を完了予定としているので、資料1に掲載した。おっしゃるとおり、戸田駅東口駅前地区において、使用収益があまり進んでいないという現実はある。しかし、今後は、駅前の進捗状況を加味しながら進めていく予定であり、現時点では、2027年度(平成39年度)の完了を目指して事業を進めていることから、選定している状況である。

(委員)目的、目標がないと、市民に対し説明が不十分でないかと思い、質問した。

(委員長)再開発の手法は、土地区画整理事業を軸とする基盤整備を進めていくことということが示されている。また、事業計画上も設定した完了年度を満足しているため、市の方針を示すという意味でも、地区選定については問題がないと考える。しかし、進捗状況があまり芳しくないので市民に対しては、もう少し説明する必要性があると思う。

(委員)戸田駅東口駅前地区では、今後、再開発促進のための民間事業等の誘導を考えているのか。目指しているものがあるならば、問題ないように思えるが、もう少し市民が納得できるようなわかりやすく明記すべきではないか。

(事務局)32ページに記載してあるとおり、再開発の必要性や事業等の進捗見込みを勘案し、b-2地区を再開発促進地区に選定している。結果的には予定通りの整備が進まないことはあるかもしれないが、本市の方針として、重きを置いて取り組んでいくということを示すことが大事であると考えている。

(委員長)土地区画整理事業、地区計画等により基盤整備を進めていくことが明記されている。他地区においても、公平に整備優先地区を選定している。b-2地区だけ、特別に整備のポテンシャルをつける必要があるとは思えない。

(副委員長)現行の方針では、法定再開発のみを再開発促進地区としているが、今回は、土地区画整理事業や地区計画を含む広義の再開発を対象としているため、民間事業等の見込みがなければ再開発促進地区に設定できないとはならないと考える。

(委員)公の事業を実施していれば、再開発事業を行っていることになるのか。

(事務局)そのとおりである。

(委員)了解した。では、戸田公園駅西口駅前地区について、どのように理解すればよいか。

(事務局)戸田公園駅西口駅前地区については、今年度から地区まちづくりの取り組みを進めている。今後は、5年以内に地区計画を設定する予定であり、同地区の駅前交通広場など概ね基盤整備が完了していることから、再開発促進地区に選定している。

(委員長)28ページに表があるように戸田公園駅西口駅前地区について、方針(1)、(5)にあてはまり、事業の進捗見込みがあるので選定するということになる。

(委員)このような明確な根拠があれば示しがつくと考える。確認になるが、今年度、素案を作成するということでよろしいか。

(事務局)資料1は、再開発を促進すべき地区を選定する際の考え方を明示したものであり、資料2が、再開発を進めていく際の方針であり、資料1に基づいて選定した地区の概要について「たたき台」として提示している。

(委員)戸田公園駅西口駅前地区について、33ページ2行目の文言「今後、10年以内に地区計画制度など規制誘導手法を含めたまちづくりの展開が見込まれる」とあるが、このことから、将来的にまちづくりが進められることが理解できる。しかし、具体的な目標として、地区まちづくり構想や地区まちづくり協定について記載されていないので、明記したほうがいいのではないか。戸田駅東口駅前地区についても、戸田公園駅西口駅前地区と同様に今後、地元との話し合いを行い、進めていけたらと考える。

(事務局)32ページで【第3段階】事業進捗による地区の選定について記載がある。戸田公園駅西口駅前地区は丸3に当てはまり、事業を進めていく予定である。戸田駅西口および東口駅前地区、さらに北戸田駅前地区については、土地区画整理事業の進捗に合わせて進めていく予定であり、両者の進め方は異なる。

(委員)今後、どのような方向性をどの部分に記載するのかについて整理し、検討していく必要があると思う。

(委員長)大切なことは、想定しうる手法をある程度洗い出し、各地区の方向性を定めていければと考える。今の意見については、資料1ではなく、資料2の4ページ別表に整備の方針や計画の概要が記されているため、立地適正化計画との擦り合わせも必要があるが、もう少し具体性を見出すことができれば、対応できるのではないか。

(事務局)各地区のまちづくりの方向性については、もう少し追記できる部分があるのかなどを検討したい。

(委員)必要最低限の記載はあると考える。しかし、市民に対してということになると、説明が不足しているようにも思える。

(委員)方針であるので、ビジョンを示すことが大切である。個人的意見となるが、詳細過ぎても適切ではないと考える。素案作成について、次年度までは検討の余地があるということである。

(委員長)立地適正化計画との調整もあるので、即座に素案作成ということではない。まだ、時間があるということなので、議論を重ねて作成していくことが必要である。

(委員)資料1、1ページ【第3段階】について、「概ね10年以内の整備完了が見込まれる」とあるが、断定的にも受け取れるので、事業進捗が思わしくない実態もあることから、もう少し表現を工夫したほうがいいのではないか。

(委員長)【第3段階】の文言に「見込まれる」という言葉がある。決定的に受け取れることもありうる。

(委員)「推進」、「展開」等、実態に合った表現を検討していければという印象がある。

(委員長)「推進」、「展開」という言葉が出たが、他にふさわしい言葉はあるか。

(事務局)はじめから否定的な文言で表現すると、市民に対し、不信や誤解を招くことになりかねないが、もう少し実態を加味した表現に改めたいと考える。

(委員長)25ページa)からc)の最終段落に、自転車道の表現の記載がある。「時間がかかる見込みである」という表現は、市民の立場からすると、否定的に受けたられかねない。この項は実態を通した(再開発の)必要性について述べる部分であることから、整備の必要性があることを書くべきである。また、4ページについて、囲い箇所「10メートル未満の高さとなっており、土地の高度利用が進んでいない状況である」という表現は、高さだけでなく、多様な機能が満たされていないため、ポテンシャルがあるという旨を記述する必要がある。

 

議題3(2)都市再開発の方針(たたき台)について

(事務局)(資料2について説明)

(委員)4ページ別表について、d欄の「地区計画や他の手法」による誘導の書き方がバラバラであるため、「地区計画等による」など、表現を統一したほうが良い。

(事務局)統一するようにする。

(委員長)4から5ページについて、上位計画の寄せ集めのように見える。もう少し再開発に焦点をあてた表現とし、また、各地区の独自性を出すべきである。そのため、主たる5つの方針に照らし合わせて、上位計画の内容を書き下すとともに、今後、立地適正化計画で検討される拠点の性格を追記する等を検討すべきである。

(副委員長)1ページ「1 基本方針」10行目に「悪化」とあるが、もう少し柔らかい表現ができないか。

(事務局)方針2と照合し、市民の視点から、課題があり、調整が必要であると認識できる表現にしたい。

(委員長)課題があるという表現と、戸田市土地利用調整方針に基づいた課題意識であることを明記すれば良いのではないかと考える。

(委員)5ページf欄が空欄であるが、空欄だと記述し忘れとも受け取れるので、バー表示等何かしら記述したほうがいいのではないか。

(事務局)そのようにする。

(委員)4ページ丸1,丸2d「建築物の方針」について、「土地区画整理事業による建築物の更新」とあるが、同事業は、建築物の整備をするわけではない。宅地利用の増進、公共施設の整備・改善なので、誤解を生みかねない。表現を変えたほうがいいのではないか。

(事務局)土地区画整理事業に伴って、建築物が更新されていくという表現にする。

(委員)4ページf欄「その他特記すべき事項」丸1中について、「平成22年度に区域変更し」は必要あるのか。

(事務局)2005年度(平成17年度)当初に2項地区として定められたエリアが同22年度に変更があったため記載した。従前のまま完了したことではないことを表すために敢えて明記した。

(副委員長)完了したという表現でいいのではないか。

(委員ん)特に問題ないと思う。

(事務局)その部分は削除したい。総括図や附図については、今年度に作成される県指針に基づき修正していくということで良いか。

(委員)それで良いと考える。

(委員長)今回は、第1回、第2回と議論した方針(1)~方針(5)について、まとめたものが資料2にある。その中の4ページ別表では再開発促進地区について記載がある。総体的な観点から何か感想があるか。

(委員)先ほどの意見にもあったが、現在の表現では市民の方々にとって、否定的な印象をお持ちになる方もいらっしゃるという印象を受ける。表現には今後とも気を付けていきたいと考える。

(委員長)市民の方々にどう受け止められるかを意識しながら進めていくことが大切である。

(委員)9ページでは、戸田公園駅西口駅前地区の附図について、範囲が鉄道の中心の境界線で示されているが、JR敷地を含めない方がいいのではないか。

(事務局)「再開発推進地区」としてはJR敷地も含めて規制誘導していくこともあり得るため、JR敷地も含めた範囲としている。

(委員)8ページでは、戸田駅前地区のように土地区画整理事業の箇所が赤くハッチングされているが、今後は、戸田公園駅西口駅前地区についても地区計画が定められればこのような赤くハッチングされる状況になるということか。

(事務局)再開発促進地区内で実施される事業等については、各々の事業等に見合った区域が設定されていくものと考えている。

(委員)方針(1)の3行目にある「都市型住宅」がイメージしにくい。

(事務局)方針(1)から(5)に照らし合わせて、整理し、表現を検討していく。

(副委員長)駅前地区では地区計画に基づいて、低層階に商業業務施設、その上に住宅があるような住宅など具体的なイメージとともに記述することにより、「都市型住宅」がどういうものであるかを分かりやすいと思う。

(事務局)今のご意見も踏まえ、表現を検討する。

 

(事務局)(資料3について説明)

(委員)2ページでは「位置付ける」と「位置づける」が混在しているため、統一したほうがいいのではないか。また、1ページ「2変更理由」の1行目「東京ベッドタウン」という表現は、もっと前向きな表現にした方が良い。市東部の宅地化を記述するのであれば、京浜東北線と絡ませないと分かりにくい(東京近郊という利点がある等)

(委員)1ページ「2変更理由」10行目「~立地適正化計画の策定と合わせて、」とあるが、時期を合わせるのか、整合をとるのか不明である。立地適正化計画に合わせるとなると、かなり遅くなるのではないかという思いがある。スケジュールはどのようになるのか。

(事務局)整合を図るという意味であるため、そのように表現を改める。スケジュールについて、2017年度(平成29年度)後半に県から市に原案作成依頼があり、2018年度(平成30年度)には県による法手続きを進めていくことになる。今のところ、2019年度(平成31年度)中に決定告示されるというスケジュールで進めている。

(委員長)1ページ「3変更内容」について、無理やり語尾を合わせるのではなく、何がどう変更になったのかを分かりやすく表現すべきである。

それでは、資料1の考え方や資料2の方針について、本委員会で了承したということでよろしいか。

(委員)~ 一同了承 ~

(委員長)本日いただいたご意見を踏まえて表現等を修正するとともに、資料2にある各地区の概要については、方針の内容を加味し、必要な追記等を進めいくこととする。

 

第4回 戸田市都市再開発方針案策定委員会

【日時】2017年(平成29年)12月18日(月曜日)午後2時00分から

【場所】戸田市役所、5階、503会議室

【内容】第4回会議録 [PDFファイル/129KB]

【議事録テキスト表示】

会議録

項目

内容

出席者氏名

(委員)

委員長:深堀清隆、副委員長:大熊傑

金子泰久、石田真由美、内山敏哉、加藤幹雄(川辺隆浩代理)、山老英巳 、早川昌彦、五條宏、中村康夫(山碕康之代理)

傍聴者0名
事務局

まちづくり推進課

小國、小坂、末永

議題

(1)昨年度の検討状況と今後のスケジュール等について

(2)再開発を促進すべき地区等について       

(3)都市再開発の方針の計画書(市原案)について  

発言内容

1.開会

2.あいさつ

3.議題

(1)昨年度の検討状況と今後のスケジュール等について

(2)再開発を促進すべき地区等について

(3)都市再開発の方針の計画書(市原案)について

(事務局)議題(1)~(3)について、一括して説明。

(委員長)参考資料3、事前の意見照会に関して気になる意見が2点ある。

まず、1点目は、5番の意見に関することである。都市再開発方針へ立地適正化計画を反映させることについて、これまで立地適正化計画が広義の再開発に該当するという考えで整理してきたが、そもそも、該当するのかという意見だと思う。この考えが違ってくると根本から変わってきてしまう。

ただし、これは、回答に反映されているとおり、県の見直し要領における規制誘導の一種であり広義の再開発に該当するが、最終的には市の判断によるとのことである。このことから、本策定委員会では、昨年度までの議論の中で、立地適正化計画をすり合わせていくと判断しているわけなので問題ない、との説明があったと理解するが、この点について問題ないか。

(委員)(一同、異議なし)

(委員長)次に、2点目として、参考資料3、事前の意見照会の8番の意見で、方針(1)における選定の考え方について、矛盾が指摘されている。これは、立地適正化計画の区域を都市再開発方針に差し込むときに、基は都市マスタープランで駅周辺地区となっていたのに、立地適正化計画でもっと広い範囲のものをそこにくっつける形で入れていることは、表現上矛盾が生じていないか、という意見だと思う。

資料では、方針に合致するところを選んでくる過程の中で、都市マスタープランの記述と立地適正化計画の区域の両方が合致していることを示し、その両方を重ね合わせて色がつくところをまず選定範囲として、その中でも区域をわけたうえで実態を見て、個別に判断をしていくということだと思う。この、立地適正化計画の区域を差しはさんで、判断している部分について、今一度疑問があるということであれば、ここで確認する必要がある。このように、情報を重ね合わせて最終判断をするという流れについて、問題があるという意見はあるか。

(委員)(一同、異議なし)

(委員長)以上に問題がなければ、基本的に理屈の上では、資料と都市計画の原案の部分では、システマチックにできているのではないかと思う。あとは、表現上、方針にどこまで書けるのか、ということになると思う。

また、参考資料3、事前の意見照会における事務局の回答について、その回答では不十分であるとか、まだ言い足りないことがあるのではないかと思う。資料を見ていると、まだ、修正点があるかと思うので、これらについて意見があれば、発言いただきたいと思うが如何か。

(委員)教えて頂きたいことがある。加藤委員に伺うが、県内で都市再開発方針を定めない自治体はあるのでしょうか。

(委員)都市再開発方針は、もともと、「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に含まれていたが、平成12年度に分岐した。現在、都市再開発方針を定めているのは、さいたま市と川口市、これは、法律上定めることに努めることになっているが、その他、春日部市、所沢市、戸田市、越谷市、蓮田市、狭山市が定めている。また、経過措置として、熊谷市、志木市、上福岡市、入間市、飯能市、和光市が定めていない。

(委員)今回は改定という形になると思うが、対象となるすべての市が改定することとなるのでしょうか。

(委員)10年程経過したことから、現在1番手で川口市が見直しを進めている。戸田市が2番手で進めているところであり、順次、他市にも見直すように県の方からも要請していきたいと考えている。

(委員)今回、戸田市の方針(案)では要整備地区を記載していくこととしているが、他市でも記載されていくこととなるのか。

(委員)今手元に資料がないため回答しかねるが、戸田市では現行方針においても検討整備地区を定めている。

(委員)せっかくつくる方針なので、本市の方針が、他市よりも一歩踏み込んだ、積極的なものなのかどうかを知りたかった。

(委員)そういった意味では、要整備地区を再開発促進地区とは別に定めるという形なので、積極的という印象を受けた。

(委員)市として、積極的な方針であれば、これを基に市民や民間事業者に対しても、何かあればアプローチしてくださいと言える方針になるのかと思う。

(委員)市民に対してだけではなく、いわゆるデベロッパー的な事業者に対しても、そのような意思表示になるのかと思う。

(委員)そう言うことであれば、良い方針になるのではないかと思う。

直接この方針に関わることではないが、事務局にお願いしたいことがある。ここ最近、総合振興計画の取りまとめ役を担う当課に、各部局から人口推計に関する話しが多く寄せられる。本市は毎年約1万人が入って、約9千人が出ていくという人口の移動が多い市であり、毎年千人以上増加している状況にある。自然増や社会増による推計は、住基データに基づいて推計することができるのだが、ハード整備が絡む開発人口や誘発人口などについては、算出のしようがないので、今後、この方針に基づく、なにかしらかの計画作成にあたっては、人口の算出を是非お願いしたい。特にこれは、教育、子育て、保育、高齢者福祉に非常に影響してくると思うので、この方針の先の話として、そういったところも視野に入れて、動いていって欲しい。これに対する回答はいらないが、今後の動きとして是非お願いしたい。

(委員長)答えはいらないということだが、何か事務局からコメントはあるか。

(事務局)新たに事業が展開する場合には、視野に入れながら進めていきたいと考えている。

(委員長)他に何かあるか。事前の意見照会については、事務局からの回答でほぼ問題なしということでよろしいか。また、資料4、都市再開発方針の原案についてもよろしいか。

(委員)(一同、了承)

(委員長)ただし、資料に若干誤記等があるようである。例えば、資料3の4ページ最上部では(4)となっているが、同8ページ最上部では(3)となっている。そういった細かいところを、これから事務局と私の方でチェックしたものを最終的に各委員にお送りし対応できればと思っている。

それでは、今日のすべての資料について、微修正を除いて、了承していただいたということでよろしいか。

(委員)資料3の説明の中で、都市再開発方針における再開発は広義の意味であり、地区計画を含んでいるとあるが、現在、県が定めた長期未着手の土地区画整理事業の指針に基づき向田地区(資料3・19ページ、(仮称)北部第二地区)の作業を進めているところである。ここで地区計画を最終的に定めるとなった場合、向田地区も要整備地区に入れるべきなのかどうか確認したい。

また、県の方で、都市再開発方針をさらに見直しする段階で、地区計画が決定されたときには、また土台に上り、今回と同じように見直しを図っていくということでよろしいか。

(事務局)地区の選定については、まず、第1段階において都市再開発方針に係る5つの方針に当てはめるが、向田地区は、面的整備を促進すべき地区を検討しているとして、方針(3)に該当するが、他の方針の要素が欠けているために、第2段階の候補地となっていない。もし、今後、都市機能施設の誘導が必要となるとか、何かしらの事業を手掛けるとか、何か他の要因が重なってきたときに、そこをどうするかということになる。

(委員)了解した。ケアレスミスの指摘になるが、資料3・1ページ、第3段階の箱枠において、(3)の文の末尾を「場合」とする箇所が「場」となっているので、修正願いたい。

(事務局)修正する。

(委員長)他には意見はあるか。ないようであれば、すべて了承していただいたということで審議を終えたい。

4.その他

(事務局)本日の議事録については、後日、メールにて送付する。また、資料についても、修正点について委員長と調整のうえ送付する。また、本策定委員会は、今回で最後となる。今後は、県に市の原案を提出していくことで、事務を進めていく。

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