北戸田駅東１街区の都市計画

都市整備課

北戸田駅東１街区の都市計画について

　埼京線北戸田駅の東口に面する「北戸田駅東１街区」（下図参照）において、組合施行による第一種市街地再開発事業への準備が進められています。
　戸田市では、都市計画法に基づく手続きとして、「北戸田駅東１街区第一種市街地再開発事業の決定」「高度利用地区の決定」「防火地域及び準防火地域の変更」「地区計画の変更」を平成１６年１１月１９日に告示しました。
　また、同日に埼玉県が「用途地域の変更」を告示しました。（埼玉県報・定期第1622号（H16.11.19））

◆都市計画決定の内容

北戸田駅東１街区第一種市街地再開発事業の決定（平成16年11月19日戸田市告示第192号）【1-1,1-2地区】
※市街地再開発事業の区域を決定するものです。
用途地域の変更（平成16年11月19日埼玉県告示第2191号）【1-2地区】
※1-2地区において、準工業地域から商業地域に変更するものです。
高度利用地区の決定（平成16年11月19日戸田市告示第191号）【1-1,1-2地区】
※建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度を定めるものです。
防火地域及び準防火地域の変更（平成16年11月19日戸田市告示第190号）【1-2地区】
※1-2地区において、新たに防火地域を指定するものです。
地区計画の変更（平成16年11月19日戸田市告示第189号）【1-2地区】
※既決定の新曽第一地区地区計画の区域を1-2地区に広げるものです。商業系C地区の内容が適用されます。

　なお、計画図や詳細につきましては戸田市役所窓口にてご覧いただけます。

戸田都市計画第一種市街地再開発事業の決定（戸田市決定）

「戸田都市計画北戸田駅東１街区第一種市街地再開発事業」を次のように決定する。

名　　称

北戸田駅東１街区第一種市街地再開発事業

面　　積

約０．７ｈａ

公共施設の配置及び規模

道　路

種別

名称

幅員

延長

面積

備考

幹線街路

3.4.16朝霞蕨線

20.0m

約 50m

都市計画道路

3.4.17北戸田駅西環状線

20.0m

約 20m

都市計画道路

3.4.27北戸田駅東口駅前通り１号線

20.0m

約 40m

都市計画道路

区画街路

９－４号線

9.0m

約 90m

特殊街路

自転車歩行者専用道路

6.0m

約 110m

下水道

公共下水道事業として別途整備する

建築物の整備

建　築　物

敷地面積に対する

主　要　用　途

（備　考）

建築面積

延べ面積（容積対象面積）

建築面積の割合

延べ面積の割合

約 3,200㎡

約 31,400㎡（約 23,000㎡）

約 7/10

約 50/10

住宅・商業・業務・駐車場

（参考）（１）高度利用地区の制限内容建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度　５０／１０建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最低限度　２０／１０建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度　５／１０、*７／１０建築物の建築面積の最低限度　　　　　　　　　　　　２５０㎡　　＊商業地域内で、防火地域内にある耐火建築物

　壁面の位置の制限については、道路境界線より１．５ｍとする。ただし、公共用歩廊その他これに類する公益上必要な建築物で通行上支障がないものについてはこの限りでない。

建築敷地の整備

建築敷地面積

整備計画

約 4,600㎡

壁面の位置の制限による空地は、歩行者空間等として整備する。

住宅建設の目標

戸数

備考

約２１０戸

１戸当たりの標準規模　約８０㎡／戸

「施行区域、公共施設の配置及び街区の配置は計画図表示のとおり」

〔理由書〕　北戸田駅周辺は、本市における新産業拠点として、商業業務機能の導入により、賑わいのある新市街地の形成を図ることとし、現在、その基盤整備として土地区画整理事業を実施している区域内である。　加えて、当該地区は、東口駅前地区の中心をなす街区の１つとして、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与するため、第一種市街地再開発事業を実施しようとするものである。

戸田都市計画用途地域の変更（埼玉県決定）

都市計画用途地域を次のように変更する

戸田市

`種類`	`面積`	`建築物の容積率`	`建築物の建ぺい率`	`外壁の後退距離の限度`	`建築物の敷地面積の最低限度`	`建築物の高さの限度`	`その他及び備考`
`第一種中高層住居専用地域`	`約122.0ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約9.4％`
`小計`	`約122.0ha`						`約9.4％`
`第二種中高層住居専用地域`	`約45.4ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約3.5％`
`小計`	`約45.4ha`						`約3.5％`
`第一種住居地域`	`約482.1ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約37.4％`
`小計`	`約482.1ha`						`約37.4％`
`第二種住居地域`	`約27.1ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約2.1％`
`小計`	`約27.1ha`						`約2.1％`
`準住居地域`	`約6.2ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約0.5％`
`小計`	`約6.2ha`						`約0.5％`
`近隣商業地域`	`約9.0ha`	`20/10以下`	`8/10以下`		`－`		`約0.7％`
`近隣商業地域`	`約33.3ha`	`30/10以下`	`8/10以下`		`－`		`約2.6％`
`小計`	`約42.3ha`						`約3.3％`
`商業地域`	`約29.2ha`	`40/10以下`	`（8/10以下）＊`		`－`		`約2.3％`
`小計`	`約29.2ha`						`約2.3％`
`準工業地域`	`約348.6ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約27.0％`
`小計`	`約348.6ha`						`約27.0％`
`工業地域`	`約187.1ha`	`20/10以下`	`6/10以下`		`－`		`約14.5％`
`小計`	`約187.1ha`						`約14.5％`
`合計`	`約1,290.0ha`						`100.0％`

「種類、位置及び区域は、計画図表示のとおり」

＊：建築基準法の規定による

理由　戸田都市計画北戸田駅東１街区市街地再開発事業の効果の維持並びに商業業務地の健全な土地利用を誘導し、新しい商業業務市街地の環境の形成を図るため。

戸田都市計画高度利用地区の決定（戸田市決定）

都市計画高度利用地区を次のように決定する。

戸田市

`種類`	`面積`	`建築物の容積率の最高限度及び最低限度`		`建ぺい率の最高限度`	`建築物の建築面積の最低限度`	`備考`
		`最高限度`	`最低限度`
`高度利用地区（北戸田駅東１街区）`	`約０．７ｈａ`	`５０／１０`	`２０／１０`	`５／１０`	`２５０㎡`
`ただし、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度は、建築基準法第５３条第５項第１号に該当する建築物にあっては２／１０を加えた数値とする。　また、壁面の位置の制限については、公共用歩廊その他これに類する公益上必要な建築物で通行上支障のないものについてはこの限りでない。`

「位置、区域及び壁面の位置の制限は、計画図表示のとおり」

理由　当地区は、ＪＲ埼京線北戸田駅東口駅前交通広場及び都市計画道路「北戸田駅東口駅前通り１号線」、「区画道路９－４号線」、「朝霞蕨線」並びに鉄道高架に囲まれた街区である。当駅周辺は本市における新産業拠点として、商業業務機能の導入により、賑わいのある新市街地の形成を図ることとし、現在、その基盤整備として土地区画整理事業を実施している区域内である。　加えて、当該地区は東口駅前地区の中心をなす街区の１つとして、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって、公共の福祉に寄与するため、第一種市街地再開発事業の都市計画の決定を予定している。

戸田都市計画防火地域及び準防火地域の変更（戸田市決定）

都市計画防火地域及び準防火地域を次のように変更する。

戸田市

`種類`	`面積`	`備考`
`防火地域`	`約１４．５ha`	`北戸田駅東１－２地区　約０．２ha増`
`準防火地域`	`約６．６ha`

「位置及び区域は計画図表示のとおり」

理由　土地の高度利用を推進し、地域の拠点にふさわしい賑わいと潤いのある商業、業務地の形成を目指している。そこで、商業地として建物の密集が見込まれる火災危険率の高い商業地域において防火地域を指定するものである。

戸田都市計画地区計画の変更（戸田市決定）

※変更区域のみ抜粋

都市計画新曽第一地区地区計画を次のように変更する。

`名称`		`新曽第一地区地区計画`
`位置`		`戸田市大字新曽字柳原、字稲荷、字芦原、字道合の各一部。戸田市大字下笹目字谷口の一部、戸田市大字惣右衛門字谷口の一部。`
`面積`		`約９０．４ｈａ`
`地区計画の目標`		本地区は市のほぼ中央に位置し、さいたま市、蕨市に隣接している。また、地区内にＪＲ埼京線戸田駅及び北戸田駅が昭和６０年に開設されたことにより交通の利便性が飛躍的に向上し、急激な市街化の進展が予想される。　そこで、本地区では『文化が薫るうるおいとにぎわいのある美しいまち』を目指して、土地区画整理事業による都市基盤施設整備と併せて、２つの駅周辺の立地特性を活かした特色ある拠点づくりをはじめ、良好な新しい住宅市街地の環境の形成を図ることを目標とする。
`区域の整備・開発及び保全の方針`	`地区施設の整備の方針`	`地区内の地区施設は、新曽第一土地区画整理事業で整備する。　なお、配置される道路、公園の機能が損なわれないよう維持、管理していくものとし、歩道の植栽や緑化を積極的に行う。`
	`建築物等の整備の方針`	`良好な住宅地及び商業業務地等を形成し、保全していくため、建築物等の用途の制限、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物等の高さの最高及び最低限度を定める。　また、地区の景観の向上を図るため、かき又はさくの構造の制限を行い、生け垣の設置を積極的に推進する。`
`土地利用に関する方針`		（１）地区内の住宅地区は、居住環境の維持、向上を目指し、低層住宅と中高層住宅が調和した住宅地としての形成を図る。（２）戸田駅西口駅前地区及び北戸田駅前地区は、土地の高度利用を推進し、地域の拠点にふさわしい賑わいと潤いのある商業業務地の形成を図る。（３）地区内の工業地区は、土地区画整理事業に伴う工場、倉庫等の施設を計画的に誘導し、周辺の住宅地区との共存と調和を図りながら、良好な環境の形成を図る。
`再開発等促進区`		`－`
`主要な公共施設の配置及び規模`		`－`

`地区整備計画`	`地区施設の配置及び規模`				`－`
	`建築物等に関する事項`	`地区の区分`		`地区の名称`	`商業系`
					`Ｃ地区`
				`地区の面積`	`約７．２ｈａ`
		`建築物等の用途の制限`			１．次に掲げる建築物は建築してはならない。ア　建築基準法別表第２（と）項第２号に掲げる原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が５０㎡を超えるもの（作業場の床面積の合計が１５０㎡を超えない自動車修理工場を除く。）及び第３号に掲げる事業を営む工場。イ　倉庫。ただし、主たる建築物に附属する倉庫を除く。ウ　風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第２条第１項第１号から第６号及び第２条第６項第４号、第５号、第６号に規定する施設。 `２．計画図に表示してある都市計画道路、駅前広場に面する建築物について、１階の全部及び２階の全部は商業・業務系の用途とする。ただし、住宅にかかる共用部分は除く。`
		`建築物の容積率の最高限度又は最低限度`			`－`
		`建築物の建ぺい率の最高限度`			`－`
		`建築物の敷地面積の最低限度`			`２５０㎡とする。`
		`建築物の建築面積の最低限度`			`－`
		`壁面の位置の制限`			`計画図に表示してある駅前広場並びに都市計画道路に接する敷地にある建築物の１階部分の壁面若しくはこれに代わる柱の面から道路境界線までの距離は１．０ｍ以上とする。`
		`建築物等の高さの最高限度又は最低限度`			`建築物の高さは最低１０ｍとする。`
		`工作物の設置の制限`			`－`
		`建築物等の形態又は意匠の制限`			`－`
		`かき又はさくの構造の制限`			`壁面後退した部分には、かき又はさくは設けないものとする。　壁面後退をしない道路に面する側にかき又はさくを設ける場合の構造は、生け垣、フェンスなどに類するものとする。　ただし、基礎を構築する場合、基礎の高さはＬ型側溝を基準とし、高さは６０ｃｍ以下とする。`
	`土地の利用に関する事項`		`現存する樹林地、草地等で良好な居住環境の確保に必要なものの保全を図るための制限`		`－`